Ремонт зробили “як для себе” 🛠️✨, стіни посунули, двері перенесли, кухню “відкрили” — і тут з’являється покупець 💸🏡.
А в голові одразу: “А що скаже нотаріус? А чи не зірветься угода? А чи не буде штрафів?” 😟
Спойлер: продати квартиру з переплануванням в Україні можна ✅, але шлях залежить від того, яке саме перепланування і чи “торкалися” ви несучих стін / інженерії / мокрих зон.
1) Перепланування ≠ реконструкція: тут часто і “підгорає” 🔥
У побуті “перепланування” називають будь-які зміни. Але для продажу важливо розуміти: дрібні зміни — одне, а втручання в конструкції — зовсім інше 😵💫
✅ “Легке” перепланування (зазвичай проходить спокійніше 🙂)
- прибрали / перенесли ненесучу перегородку 🧱➡️
- об’єднали кімнату з коридором 🚪
- змінили дверний проріз у ненесучій стіні
- перенесли сантехніку в межах мокрої зони 🚿
👉 Такі речі часто “лечаться” оновленим техпаспортом і нормальним супроводом.
⚠️ “Ризикові” зміни (там уже починаються нерви 😬)
- проріз/демонтаж у несучій стіні 🧱❌
- перенесли санвузол/кухню так, що “мокра зона” над житловою кімнатою сусідів 😱
- втручання в загальнобудинкові мережі (стояки, вентиляція, газ) ⚙️
- об’єднали кімнату з балконом, змінили тепловий контур 🌡️
- приєднали тамбур/коридор/частину спільного майна 🚫
🧠 Чому важливо? Бо покупець думає не про вашу красу ремонту, а про: “чи зможу я потім спокійно жити і перепродати?” 😟
2) Чи можна продати квартиру з переплануванням “як є”? 🤔
Так ✅. Але є 3 реальні сценарії, які найчастіше працюють в Україні.
✅ Варіант А — продати “як є” (швидко ⚡, але з нюансами 😬)
Підходить, якщо:
- перепланування невелике й без несучих/інженерії;
- покупець не бере іпотеку 🏦❌;
- сторони готові домовлятися чесно і фіксувати умови ✍️
Як це роблять на практиці:
- продавець замовляє актуальний техпаспорт / техінвентаризацію 📄
- показує покупцю, де саме “розходиться” план
- у попередніх домовленостях прописують, що покупець ознайомлений зі станом квартири
⚠️ Мінуси:
- покупець може сказати: “Ок, але мінус $2000–5000, бо це ризик” 😏
- банк/нотаріус може “поставити на паузу” угоду ⛔
✅ Варіант B — оновити техпаспорт і продати “чисто” (найпопулярніший 🔥)
Це часто найрозумніший шлях 🧠✅
Що робиться:
- техінвентаризація
- оновлений техпаспорт (з актуальним планом) 📌
- за потреби — додаткові дії, щоб привести у відповідність
Чому це так люблять покупці? 😍
- менше питань у нотаріуса
- простіше з іпотекою/страхуванням
- угода не “висить на волосині” в останній день 😵💫
⚠️ Варіант C — узаконити зміни (коли інакше боляче 😬)
Потрібно, якщо:
- було втручання в несучі
- суттєво змінені мокрі зони
- є приєднання/добудови
- є ризик скарг/приписів
👉 Так, це може зайняти час, але часто економить гроші, бо без легалізації покупець тисне на ціну 😤
3) Що реально “валить” угоди? 🚧 (практика)
Ось типові “стоп-сигнали” на угодах:
- покупець під іпотеку 🏦 → банк часто просить відповідність планів
- дуже велика розбіжність між техпаспортом і фактом 📄❌
- “проріз у несучій” без документів — і покупець уже блідніє 😨
- раніше були скарги/акти/приписи від керуючої компанії чи сусідів 😡
4) Практичний алгоритм: як діяти продавцю ✅🧩
Щоб не “бігати колами”, робіть так:
Крок 1. Зрозумійте, що саме змінено 🔎
- які стіни чіпали
- що з кухнею/санвузлом
- чи було втручання в вентиляцію/газ/стояки
Крок 2. Замовте актуальний техпаспорт 🧾
Це ваша “точка правди” ✅
Після нього видно: дрібниця це чи ризик.
Крок 3. Оберіть стратегію 🎯
- швидко (але можливо з дисконтом) ⚡
- спокійно і дорожче (підготувати документи) 💰✅
Крок 4. Правильно оформіть завдаток/попередній договір ✍️
Саме тут люди найчастіше “потрапляють” 😬
Бо якщо банк/нотаріус зупиняє угоду — починаються сварки через завдаток 😡
Крок 5. Йдемо до нотаріуса 🏛️
Нотаріус дивиться на:
- правовстановлюючі
- обтяження/заборони
- документи по об’єкту
- і часто питає про техпаспорт, якщо є очевидні невідповідності 👀
5) Узаконювати чи скидати ціну? 🤷♂️
Часто продавці думають:
“Та продам як є!” 😎
А потім:
“Ой… покупці бояться, банки відмовляють, скидка росте…” 😵💫
Практика така:
- дрібні зміни → інколи вистачає оновленого техпаспорта ✅
- серйозні зміни → або легалізація, або відчутний дисконт 💸
6) Живі приклади з практики 🧠🏡
✅ Приклад 1: прибрали перегородку між кухнею і кімнатою (ненесуча)
→ оновили техпаспорт, угода пройшла спокійно 🙂
⚠️ Приклад 2: зробили арку/проріз у несучій
→ без документів покупці тікають, банки часто “ні” ⛔
⚠️ Приклад 3: санвузол перенесли в зону кімнати
→ ризик претензій, можуть вимагати повернення/оформлення 😬
⚠️ Приклад 4: об’єднали балкон з кімнатою
→ тепловий контур — тема болюча, часто потребує приведення у відповідність 🌡️😵💫
7) Як “Бровар Юст” допоможе, щоб угода не зірвалася ✅🤝
Якщо квартира у Броварах/Київській області — ми можемо супроводити продаж “під ключ”:
- оцінка ризиків перепланування (що критично, що “норм”) 🔎
- організація оновлення техпаспорта/техінвентаризації 📄
- безпечний завдаток/попередній договір ✍️
- супровід у нотаріуса, перевірка обтяжень і ризиків 🛡️
Контакти “Бровар Юст”:
📍 м. Бровари, вул. Героїв України, 20, офіс 153, 2 поверх
✉️ brovarjust@gmail.com
FAQ (коротко, щоб було спокійніше 😌)
Чи обов’язково узаконювати перепланування?
Не завжди. Але якщо несучі/мокрі зони/іпотека — краще готувати документи ✅
Чи може нотаріус відмовити?
Може “поставити на паузу” і попросити додаткові документи/пояснення ⛔
Що найкраще зробити прямо зараз?
Замовити актуальний техпаспорт і вже від нього будувати стратегію продажу 📌✅