Ви маєте державний акт — зелений, синій чи старий «рожевий» — але ділянка не відображається у кадастрі? Нотаріус відмовляє у посвідченні договору? Банк не приймає землю як заставу?
Це поширена ситуація. І вона має чітке юридичне пояснення
Наявність державного акта сама по собі не гарантує, що ділянка юридично «працює». Земля в Україні існує одночасно у двох системах — у Державному земельному кадастрі (ДЗК) та у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (ДРРП). Якщо відомості відсутні або не збігаються, це блокує продаж, забудову, поділ, кредитування й інші реєстраційні дії.
📌 Дві системи — один об’єкт
ДЗК містить технічні характеристики: межі, координати, площу, цільове призначення, обмеження.
ДРРП відображає юридичний статус: право власності, оренду, іпотеку, арешти, сервітут.
З 2013 року ці системи функціонують окремо. Тому можлива ситуація, коли право зареєстроване, а самої ділянки в кадастрі немає — або навпаки.
Саме розбіжності між ДЗК і ДРРП найчастіше стають підставою для ⚖️:
– зупинення реєстрації;
– відмови нотаріуса в посвідченні договору;
– відмови банку у фінансуванні;
– блокування забудови чи інвестиційного проєкту.
🚫 Чому ділянка може «не відображатися»?
Найчастіші причини:
• ділянка не була перенесена до ДЗК у 2013 році
• відсутній кадастровий номер
• технічна помилка у координатах
• накладення меж із сусідніми ділянками
• невідповідність площі
• неоформлена технічна документація
Навіть при наявності законного права власності земля може бути «юридично нефункціональною».
🔢 Чому кадастровий номер — критично важливий?
Кадастровий номер — це 19-значний унікальний ідентифікатор ділянки.
Без нього неможливо:
✔ продати чи подарувати землю
✔ оформити спадщину
✔ поділити або об’єднати ділянку
✔ отримати кредит під заставу
✔ узаконити будівництво
Фактично без кадастрового номера ділянка не існує в цивільному обігу.
⚖️📜 Держакти різних років: що потрібно знати ?!
🟥 1992–2001 роки — «рожеві» акти.
Такі акти часто не містили кадастрового номера. Межі могли бути не встановлені в натурі, а в одному документі зазначалося кілька ділянок із різним цільовим призначенням.
Для приведення у відповідність необхідна кадастрова зйомка та розробка технічної документації щодо встановлення (відновлення) меж.
🟩 2002–2008 роки — «зелені» акти.
Видавалися після прийняття Земельного кодексу України 2001 року. Уже передбачали кадастровий номер. Залишаються чинними. Проте для угод обов’язково отримується витяг із ДЗК.
🟦 2009–2012 роки — «сині» акти.
Містили ідентифікаційний код власника. Це зменшило кількість помилок у персональних даних. Але для розпорядження правами також необхідний актуальний витяг із кадастру.
📄 2013–2015 роки
Запроваджено розмежування між реєстрацією ділянки (ДЗК) і реєстрацією прав (ДРРП). Підтвердженням є витяги з обох реєстрів.
📄 З 2016 року
Увага! В 2026 р. видається тільки витяг про проведену державну реєстрацію прав. Крім того, можна отримати інформацію з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Саме цей документ:
✔ підтверджує факт державної реєстрації
✔ містить інформацію про власника
✔ відображає характеристики об’єкта
✔ показує наявність обтяжень (іпотека, арешт, заборона тощо)
⚠️ Типові технічні помилки, які блокують землю!!!
🔹 Накладення меж.
Перетин координат із сусідніми ділянками. Часто призводить до судових спорів.
🔹 Невідповідність площі.
Різниця між даними у держакті та кадастрі блокує угоди.
🔹 Неправильне цільове призначення.
Наприклад, сільське господарство замість комерційної забудови — і проєкт стає неможливим.
🔹 Не враховані обмеження.
Охоронні зони, прибережні смуги, санітарні обмеження можуть повністю заблокувати забудову.
Для бізнесу це означає:
💸 втрату ліквідності
🏦 відмову банку у фінансуванні
📉 продаж із дисконтом
❓ Земля «зникла» з кадастру? Відповідаємо просто і по суті 🗺️
1️⃣ У мене є держакт. Чому цього недостатньо?
Тому що сьогодні земля повинна бути внесена у дві системи:
– Державний земельний кадастр (ДЗК) — технічні дані;
– Державний реєстр речових прав (ДРРП) — право власності.
Якщо хоча б в одній із них є помилка або відсутні дані — продати чи подарувати ділянку буде неможливо.
2️⃣ Чому нотаріус каже, що «ділянки не існує»?
Це означає, що в кадастрі немає кадастрового номера або є розбіжності в площі, межах чи цільовому призначенні.
Для реєстратора важливі не слова в держакті, а точні координати та дані в системі.
3️⃣ Що таке кадастровий номер і навіщо він?
Це 19-значний код, який «ідентифікує» вашу землю.
Без нього ви не зможете:
✔ продати ділянку
✔ оформити спадщину
✔ поділити землю
✔ отримати кредит під заставу
✔ узаконити будівництво
Без номера земля юридично не працює.
4️⃣ Старий держакт (рожевий, зелений, синій) — він дійсний?
Так, дійсний. Але цього мало.
Більшість старих актів потребують перевірки в кадастрі. Особливо це стосується документів 1990-х років, які часто не містили кадастрового номера.
5️⃣ Який документ підтверджує право власності зараз?
У 2026 році видається тільки витяг про державну реєстрацію права з Державного реєстру речових прав.
Свідоцтва більше не видаються. Право виникає з моменту внесення запису до реєстру.
6️⃣ Чому банк не приймає землю як заставу?
Через ризики:
• накладення меж
• різна площа в документах
• неправильне цільове призначення
• обмеження (охоронні зони, прибережні смуги тощо)
Банк оцінює землю як актив. Якщо є помилки — ліквідність падає.
7️⃣ Що робити, якщо кадастрового номера немає?
Потрібно:
1️⃣ виготовити технічну документацію;
2️⃣ погодити межі;
3️⃣ внести дані до кадастру;
4️⃣ отримати витяг;
5️⃣ за потреби — зареєструвати право.
Строк — орієнтовно 2 тижні за відсутності спорів.
👩⚖️ Куди звертатися?
Якщо ділянка «зникла» з кадастру або є розбіжності в реєстрах — зволікати не варто.
⚖️📜 👩⚖️ Професійна допомога від «Бровар Юст»
Якщо ваша ділянка «зникла» з кадастру або має розбіжності в реєстрах — не варто чекати. Чим раніше проблема буде вирішена, тим менше ризиків для вас або вашого бізнесу.
Чому саме «Бровар Юст»? ⚖️
Коли земельна ділянка «зникає» з кадастру або виникають розбіжності між ДЗК і ДРРП, проблема рідко є суто технічною. Найчастіше це поєднання юридичних і землевпорядних помилок. Саме тому важливо працювати з командою, яка бачить ситуацію комплексно!!!
1️⃣ Професійний юридичний аналіз, а не формальний супровід
У «Бровар Юст» кожна справа починається з повного аудиту документів: держактів різних років, технічної документації, кадастрових даних та записів у реєстрі прав.
Мета — виявити причину проблеми, а не усувати наслідки «по колу».
2️⃣ Комплексний підхід: право + техніка
Проблеми з землею часто пов’язані з:
• накладенням меж;
• помилками в координатах;
• невідповідністю площі;
• неправильним цільовим призначенням;
• не врахованими обмеженнями.
Команда працює на стику юридичної та технічної складових, що дозволяє вирішувати питання системно.
3️⃣ Орієнтація на результат
Завдання — не просто отримати витяг чи подати заяву, а зробити земельну ділянку повноцінним, ліквідним активом, який можна:
✔ продати;
✔ передати в оренду;
✔ використати для забудови;
✔ залучити під фінансування.
4️⃣ Мінімізація ризиків для бізнесу та власника
Неправильно оформлена ділянка — це:
• відмова нотаріуса;
• блокування угоди;
• ризик судового спору;
• відмова банку у кредитуванні.
«Бровар Юст» працює на випередження — щоб уникнути таких ситуацій.
5️⃣ Персональний супровід
Кожен клієнт отримує чіткий алгоритм дій, прогноз строків та розуміння ризиків. Без зайвої бюрократії, без невизначеності.
📞 Контакти
Бровар Юст
📞 +380 63 109 3971
📧 Brovarjust@gmail.com
Висновок:
🧭🗺️Земля — це актив, який має працювати.
«Бровар Юст» допомагає зробити так, щоб він був юридично чистим, безпечним і придатним для повноцінного використання.
Право власності саме по собі не гарантує можливості розпоряджатися землею.
Земельна ділянка стає повноцінним активом лише тоді, коли:
✔ вона правильно сформована у кадастрі
✔ має коректний кадастровий номер
✔ її право належним чином зареєстроване