Купуєш нерухомість — підтверди доходи. Чому така метушня в соцмережах? Реальні правові підстави
Юридична компанія БРОВАР ЮСТ

Хоча 2026 рік ще не настав, інформаційний простір буквально вибухнув обговореннями про те, що «всіх покупців нерухомості змушуватимуть доводити походження коштів».

Чому така паніка?
Тому що чинне законодавство вже зараз містить вимоги, які нотаріуси та банки застосовують дедалі активніше, а люди часто плутають їх із новими «страшними законами».

Розкладемо усе по поличках, спираючись лише на діючі акти.

⚖️ На чому ґрунтується вимога підтверджувати доходи?

1️⃣ Закон України «Про запобігання та протидію легалізації доходів…» (№ 361-IX)

Це головний закон, який регулює фінмоніторинг і діє з 2020 року.
Саме він встановлює:

  • критерії ризикових операцій;
  • обов’язок суб’єктів (банків, нотаріусів) перевіряти клієнта;
  • пороги для обов’язкового моніторингу (400 000 грн).

Стаття 11 та стаття 20 Закону № 361-IX прямо зобов’язують нотаріусів і банки оцінювати фінансову операцію та в разі ризиків вимагати документи про джерело походження коштів.

2️⃣ Постанова НБУ №65 від 19.05.2020 (Положення з фінмоніторингу)

Національний банк чітко описав, як банки мають оцінювати ризики клієнта та операцій.

Згідно з Положенням:

  • банк може вимагати документи, навіть якщо сума менша за 400 000 грн — якщо операція виглядає ризиковою;
  • критерії ризиковості включають:
    ▪️ незвичайні операції,
    ▪️ невідповідність доходів сумі угоди,
    ▪️ молодий вік покупця при дорогій покупці,
    ▪️ разові великі зарахування без історії.

3️⃣ Наказ Мін’юсту № 296/5 від 27.02.2020 (Порядок вчинення нотаріальних дій)

Пунктами Порядку визначено, що нотаріус зобов’язаний:

  • ідентифікувати клієнта;
  • здійснювати оцінку фінансової операції на відповідність закону №361-IX;
  • отримувати додаткові документи, якщо операція викликає підозру або має ознаки ризиковості.

Тобто нотаріус не «перестраховується» — він виконує закон.

🔥 Тому соцмережі «метушаться»: не через нові закони, а через посилення практики застосування чинних норм

Люди думають, що «ввели нові правила», хоча насправді:

✔️ Нотаріуси стали частіше вимагати документи

Бо Держфінмоніторинг за останні два роки посилив контроль і штрафи.

✔️ Банки активніше відстежують рух коштів

Через інтеграцію ризик-профілів та автоматичні системи аналізу платежів.

✔️ Соцмережі перебільшують

Багато блогерів подають інформацію емоційно, ніби з 2026 року почнуться тотальні перевірки.

По факту — перевірки вже йдуть, і в багатьох випадках абсолютно законно.

🧾 Коли можуть попросити підтвердити доходи при купівлі нерухомості?

На підставі Закону №361-IX і Наказу Мін’юсту №296/5 нотаріус або банк запитають документи у таких випадках:

  • ❗ угода від 400 тис. грн і більше;
  • ❗ покупець не має офіційних доходів;
  • ❗ отримані кошти напередодні угоди виглядають «сумнівно»;
  • ❗ є невідповідність вартості майна та фінансової історії;
  • ❗ угода проводиться готівкою;
  • ❗ покупець молодий, але купує дороге майно;
  • ❗ попередні платежі не мають пояснень.

Це не нова норма, а посилене застосування старих норм.

🧾 Які документи підійдуть для підтвердження коштів?

✔️ Довідка про доходи (форма 3, довідка з роботи)

✔️ Податкова декларація ФОП

✔️ Договір про продаж авто/майна

✔️ Нотаріальний договір дарування або спадщина

✔️ Договір банківського вкладу + виписка

✔️ Нотаріальний договір позики (не рукописний!)

❌ Що НЕ підійде:

  • «Приват24-виписка без пояснень».
  • Перекази від родичів без договору.
  • «Я збирав 10 років» — без документів не доведеш.
  • Готівка «з дому» без документів.

🧠 Чи плануються зміни у 2026 році?

Так, Україна продовжить адаптацію законодавства до стандартів FATF та ЄС, але:

  • нових законів щодо купівлі нерухомості поки не прийнято;
  • офіційних повідомлень про посилення порогів чи обов’язковість перевірок для всіх — немає.

У 2026 році очікуються технічні доопрацювання системи фінмоніторингу, але не революційні зміни.

❓ FAQ

1. Чи справді кожен покупець має доводити походження коштів?

Ні. Тільки в ризикових ситуаціях, визначених Законом №361-IX.

2. Якщо я купую квартиру за гроші, які заробив давно?

Потрібно показати документи за той період: довідки, декларації, договори.

3. Чи може нотаріус відмовити?

Так, якщо клієнт не надає документи або операція має ознаки легалізації доходів.

4. Чи податкова буде вимагати пояснень?

Може — якщо отримує інформацію від банку або Держфінмоніторингу.

5. Чи можна купувати нерухомість готівкою?

Можна, але нотаріус з більшою ймовірністю попросить підтвердження доходів.

🏛️ Послуги «Бровар Юст»

Ми допомагаємо:

  • підготувати всі документи про походження коштів;
  • правильно оформити дарування, спадщину, позику;
  • провести повний юридичний супровід угоди;
  • мінімізувати ризики відмови нотаріуса або банку.

📞 063 109 39 71
📞 066 596 76 42
📧 brovarjust@gmail.com
🌐 brovarjust.com.ua

📝 Висновок

Ніякого «нового закону 2026 року», який зобов’язує всіх покупців підтверджувати доходи, не існує.

Але є реальні, чинні норми Закону №361-IX, які вже сьогодні зобов’язують банки та нотаріусів оцінювати ризикові операції та вимагати документи при необхідності.

Соцмережі створили паніку, але юридична практика проста: підтверджувати походження коштів треба лише тоді, коли операція підпадає під критерії фінмоніторингу.

Leave a Comment