Оренда офісу — це про роботу й розвиток бізнесу. Але бувають ситуації, коли потрібно переїхати, оптимізувати витрати або закрити напрям. І тут з’являється головне питання: як розірвати договір оренди так, щоб повернути гарантійний платіж (забезпечувальний депозит) без нервів і “сюрпризів”? 😬
Нижче — практичний гід від ЮК “Бровар Юст”: що перевірити в договорі, які документи підготувати, як діяти, якщо орендодавець “морозиться”, і що робити, коли депозит хочуть списати.
1) Гарантійний платіж: що це таке і чому його часто “не повертають” 🤔
Гарантійний платіж (забезпечувальний депозит) — це сума, яку орендар передає орендодавцю як забезпечення виконання зобов’язань. Найчастіше він покриває:
- борг з орендної плати/комунальних платежів 💸
- штрафи/пеню (якщо прямо прописано)
- збитки за пошкодження майна (але потрібно довести)
- іноді — останній місяць оренди (якщо в договорі так і написано)
⚠️ Ключове: депозит не є автоматично “подарунком” орендодавцю. Він може бути утриманий лише в межах і на підставах, визначених договором та законом, і за наявності належних доказів.
2) Перше, що треба зробити: уважно перечитати договір 🧐
Перед будь-якими діями знайдіть у договорі (або додаткових угодах) такі блоки:
✅ Підстава та порядок розірвання
- строк попередження (30/60/90 днів)
- форма повідомлення (лист, email, рекомендований, кур’єр)
- умови дострокового розірвання (штраф, компенсація)
✅ Умови повернення гарантійного платежу
- коли повертається (після звірки, після виїзду, після акту)
- строк повернення (5/10/30 днів)
- що може бути утримано і як розраховується
✅ Повернення приміщення
- акт приймання-передачі (обов’язковий!)
- стан приміщення, “косметика”, знос, ремонт
- фото/відео фіксація
✅ Розрахунки та комунальні
- як робиться остаточна звірка
- хто подає показники лічильників
- які документи підтверджують комунальні
Якщо договір “кривий”, не деталізує депозит або містить суперечності — шанс конфлікту зростає 📈. Але це не означає, що депозит не повернути.
3) Як правильно розірвати договір оренди офісу: покроково ✅
Крок 1. Письмове повідомлення про розірвання (з доказом вручення) ✉️
Надішліть офіційний лист орендодавцю:
- з посиланням на пункт договору
- датою припинення оренди
- пропозицією погодити дату огляду і підписання акту
- вимогою повернути гарантійний платіж у визначений строк
📌 Важливо: відправляйте так, щоб у вас був доказ вручення:
- рекомендований лист з описом вкладення
- кур’єр з підписом отримувача
- електронний підпис/офіційна корпоративна пошта (якщо так дозволено договором)
Крок 2. Зробіть фінальну звірку оплат 💳
Підготуйте:
- виписки/квитанції за оренду
- акти/рахунки комунальних
- підтвердження відсутності боргу (або розрахунок)
Крок 3. Повернення приміщення: акт + фото/відео 📸
Це критична точка. В день передачі:
- зробіть фото та відео всіх приміщень, санвузла, кухні, вхідної групи
- зафіксуйте показники лічильників
- підпишіть акт приймання-передачі з описом стану
- бажано: додаток до акту — фотофіксація або чек-лист
💡 Лайфхак: якщо є спірні моменти (подряпина, пляма, поломка) — фіксуйте їх в акті. Не підписуйте “ідеальний акт”, якщо є питання.
Крок 4. Вимога повернути депозит (окремим пунктом або листом) 💰
Після підписання акту надішліть вимогу:
- сума депозиту
- реквізити для повернення
- строк повернення
- попередження про суд/інфляційні/проценти (за наявності підстав)
4) Найпоширеніші “відмазки” орендодавця — і як їх відбити 😤
❌ “Депозит — це оплата останнього місяця”
✅ Перевіряємо договір. Якщо депозит визначений як забезпечення, то автоматично “в рахунок оренди” він не йде, якщо це прямо не погоджено.
❌ “У вас ремонт не такий / стіни треба перефарбувати”
✅ Нормальний знос — це не збитки. Якщо орендодавець хоче утримати кошти — потрібні:
- опис недоліків в акті
- кошторис/рахунки
- доказ, що це саме ваша вина, а не “вік і знос”
❌ “Комуналка ще не прийшла, почекайте”
✅ Робиться проміжний розрахунок за лічильниками або домовляємось про утримання чітко визначеної суми до отримання рахунків, але не всього депозиту.
❌ “Поверну колись потім”
✅ Якщо строк повернення в договорі є — це порушення. Якщо строку нема — діє принцип “розумного строку”, а також допомагає претензійна робота та суд.
5) Що робити, якщо орендодавець відмовляється підписувати акт або не повертає депозит ⚖️
Варіант А: орендодавець не підписує акт
- складаєте односторонній акт (з описом стану, показників, фото)
- залучаєте свідків/управителя/охорону (за можливості)
- надсилаєте акт орендодавцю рекомендованим листом
Варіант Б: депозит не повертають
- Письмова претензія з вимогою повернення
- Фіксація доказів: договір, платіжка депозиту, листи, акт, фото, звірка
- Судове стягнення суми депозиту (за потреби — також нарахування передбачених законом/договором платежів)
📌 На практиці часто спрацьовує сильна претензія від юриста: орендодавці не люблять, коли “пахне судом” 😅
6) Особливі випадки: суборенда, ФОП/ТОВ, форс-мажор
- Суборенда: перевіряйте, хто саме вам має повернути депозит — орендодавець чи орендар за суборендою.
- ТОВ/ФОП: важливі реквізити, акти, бухгалтерські документи, щоб потім не було проблем з обліком.
- Форс-мажор/військові ризики: не завжди = автоматичне розірвання. Потрібно дивитись умови договору і докази неможливості користування.
7) Чек-лист: як повернути гарантійний платіж швидко ✅
У разі відмови — претензія/юрист/суд
Перечитали договір: строки, штрафи, депозит
Надіслали письмове повідомлення з доказом вручення
Провели фінальну звірку оплат
Підписали акт (або склали односторонній)
Зафіксували фото/відео + лічильники
Подали письмову вимогу про повернення депозиту
ЮК “Бровар Юст”
📍 Бровари, вул. Героїв України, 20, офіс 153, 2 поверх
📧 brovarjust@gmail.com
📞 0631093971
Часті питання (FAQ) 🙋♂️
Чи можна повернути депозит, якщо я з’їжджаю раніше строку договору?
Так, але все залежить від умов дострокового розірвання: штрафи, строки попередження, компенсації.
Чи має право орендодавець утримати депозит “за ремонт”?
Лише якщо є підстава в договорі та докази збитків/вашої вини. “Хочу оновити ремонт за ваш рахунок” — не аргумент.
Скільки часу мають на повернення депозиту?
Зазвичай це прописано в договорі. Якщо ні — діє “розумний строк”, а претензія допомагає зафіксувати дедлайн.