Купівля-продаж квартири в Україні — це не лише підписання договору та передача ключів. Процес супроводжується низкою обов’язкових витрат, які важливо правильно розподілити між покупцем і продавцем. Нерідко саме через фінансові питання виникають конфлікти. У цій статті розберемося, хто і за що сплачує: податки, державне мито, нотаріальні послуги та інші платежі.
🔑 Основні платежі при купівлі-продажу квартири
При укладанні угоди сторони стикаються з такими витратами:
- Податки (сплачує переважно продавець).
- Державне мито.
- Військовий збір.
- Послуги нотаріуса (оформлення договору, перевірка документів, реєстрація права власності).
- Адміністративний збір за державну реєстрацію права власності.
- Послуги оцінювача.
- Банківські витрати (за потреби).
🏠 Що сплачує продавець квартири?
Продавець несе основний податковий тягар:
- Податок на доходи фізичних осіб (ПДФО) — 5% від вартості угоди. 📖 Відповідно до ст. 172 Податкового кодексу України, при продажу нерухомості фізичними особами ставка ПДФО становить 5%, окрім випадків, коли майно перебувало у власності понад 3 роки і продаж здійснюється вперше за рік.
- Військовий збір — 1,5% від вартості. 📖 Передбачений п. 16¹ підрозд. 10 розд. XX Податкового кодексу України.
- Державне мито — 1% від вартості квартири. 📖 Встановлено ст. 3 Декрету Кабінету Міністрів України «Про державне мито».
✅ Таким чином, стандартні витрати продавця можуть скласти близько 6,5% від ціни продажу.
🛒 Що сплачує покупець?
Покупець зазвичай покриває організаційні витрати:
- Послуги нотаріуса (оформлення договору, перевірка правочинності). 📖 Відповідно до ст. 34 Закону України «Про нотаріат», нотаріальні дії є платними, а розмір плати визначається за домовленістю сторін з урахуванням мінімальних ставок.
- Адміністративний збір за реєстрацію права власності — близько 1 000 грн. 📖 Визначений ч. 8 ст. 34 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
- Послуги оцінювача — орієнтовно 3 000 грн. 📖 Вимога проведення оцінки встановлена ст. 7 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність».
- Банківські витрати (комісія за переказ коштів, відкриття акредитиву чи сейф).
📊 Статистика ринку нерухомості у Броварах
Бровари та Броварський район входять до числа найактивніших передмість Києва за кількістю угод з нерухомістю.
- За даними ринку, у 2024 році у Броварах укладено понад 2 500 угод купівлі-продажу квартир.
- Середня ціна 1 м² на вторинному ринку — 850–950 $, у новобудовах — 1 000–1 150 $.
- Близько 70% угод супроводжуються іпотечними чи банківськими розрахунками, що збільшує витрати на комісії.
- У середньому, додаткові витрати (податки, держмито, нотаріальні та інші платежі) складають від 4% до 7% від вартості квартири.
📌 Це означає, що при купівлі квартири у Броварах вартістю 1 000 000 грн варто закладати у бюджет ще 40 000–70 000 грн додаткових витрат, залежно від домовленостей між сторонами.
⚖️ Можливі варіанти домовленостей
Хоча законом визначено базовий розподіл платежів, на практиці сторони можуть домовитися інакше. Наприклад:
- Продавець бере на себе всі витрати, аби швидше продати квартиру.
- Покупець компенсує частину податків продавцю, якщо ціна на житло суттєво знижена.
- Сторони ділять нотаріальні витрати «порівну».
📊 Життєвий приклад
Пан Олексій продає квартиру вартістю 1 000 000 грн.
Витрати виглядають так:
- Продавець:
- ПДФО (5%) — 50 000 грн
- Військовий збір (1,5%) — 15 000 грн
- Держмито (1%) — 10 000 грн
🔹 Разом: 75 000 грн
- Покупець:
- Послуги нотаріуса — близько 10 000 грн
- Реєстрація права власності — ~1 000 грн
- Оцінка — 3 000 грн
🔹 Разом: 14 000 грн
❓ Часті запитання (FAQ)
Чи можна зменшити податкове навантаження?
Так, якщо продавець володіє квартирою більше 3 років і продає її вперше за рік, він звільняється від 5% ПДФО.
Хто обирає нотаріуса?
Зазвичай — покупець, адже він зацікавлений у перевірці «чистоти» угоди.
Чи можна оформити угоду без оцінки квартири?
Ні, оскільки оцінка потрібна для визначення бази оподаткування.
Хто платить за довідки (наприклад, про зареєстрованих осіб у квартирі)?
Зазвичай ці витрати покриває продавець.
📝 Чек-лист: хто що сплачує при купівлі-продажу квартири
| Вид платежу | Хто сплачує | Норма закону |
|---|---|---|
| Податок на доходи фізичних осіб (5%) | Продавець | ст. 172 ПКУ |
| Військовий збір (1,5%) | Продавець | п. 16¹ підрозд. 10 розд. ХХ ПКУ |
| Державне мито (1%) | Продавець | ст. 3 Декрету КМУ «Про держмито» |
| Послуги нотаріуса | Зазвичай покупець (можливий поділ) | ст. 34 ЗУ «Про нотаріат» |
| Реєстрація права власності (~1 000 грн) | Покупець | ст. 34 ЗУ «Про держреєстрацію речових прав…» |
| Оцінка квартири (~3 000 грн) | Покупець або продавець (за домовленістю) | ст. 7 ЗУ «Про оцінку майна…» |
| Банківські витрати (комісії, сейф, акредитив) | Покупець або продавець (за домовленістю) | договірні умови |
| Довідки про зареєстрованих осіб у квартирі | Продавець | практика угод |
✅ Висновок
При купівлі-продажу квартири в Україні основний фінансовий тягар несе продавець (податки та збори), а покупець оплачує оформлення угоди. Втім, сторони завжди можуть домовитися про інший розподіл витрат. Щоб уникнути непорозумінь, варто заздалегідь прописати всі платежі у попередній угоді та орієнтуватися на норми законодавства.
📌 Якщо ви плануєте продаж чи купівлю квартири у Броварському районі та Київській області — звертайтеся до юристів «Бровар Юст». Ми допоможемо безпечно провести угоду, розрахувати податки та уникнути ризиків.