Договір купівлі-продажу земельної ділянки: що потрібно знати перед угодою

Купівля або продаж земельної ділянки — це не просто підписання договору у нотаріуса. Перед угодою потрібно перевірити документи, кадастровий номер, обмеження, арешти, право власності, цільове призначення та можливі судові спори.

На практиці багато проблем виникає саме через те, що сторони йдуть до нотаріуса без попередньої юридичної перевірки. У результаті нотаріус може відмовити в посвідченні договору, а покупець ризикує придбати ділянку з боргами, арештами, межовими спорами або проблемами з документами.

Юридична компанія «Бровар Юст» допомагає перевірити земельну ділянку, підготувати документи та супроводити договір купівлі-продажу землі в Броварах, Київській області та онлайн по Україні.

---

Що таке договір купівлі-продажу земельної ділянки

Договір купівлі-продажу земельної ділянки — це нотаріально посвідчений документ, за яким продавець передає покупцю право власності на земельну ділянку, а покупець сплачує погоджену ціну.

Такий договір обов’язково посвідчується нотаріусом. Після підписання нотаріус вносить інформацію про нового власника до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Саме після державної реєстрації покупець стає повноправним власником земельної ділянки.

---

Які документи потрібні для продажу землі

Перед укладенням договору потрібно перевірити наявність правовстановлюючих документів на земельну ділянку.

Це можуть бути:

✅ державний акт на право власності на земельну ділянку;
✅ свідоцтво про право власності;
✅ свідоцтво про право на спадщину;
✅ договір купівлі-продажу, дарування, міни;
✅ судове рішення, яке набрало законної сили;
✅ витяг з Державного реєстру речових прав;
✅ інший документ, що підтверджує право власності.

Якщо документи старі, неповні або право власності не внесене до сучасного реєстру, перед продажем може знадобитися додаткова реєстрація чи відновлення документів.

---

Кадастровий номер — обов’язкова умова

Земельна ділянка може бути об’єктом продажу лише тоді, коли вона сформована та має кадастровий номер.

⚠️ Якщо кадастрового номера немає — нотаріус не посвідчить договір.

Кадастровий номер можна перевірити у документах на землю або через Публічну кадастрову карту. Якщо ділянка має старий державний акт, виданий до запровадження сучасної кадастрової системи, кадастрового номера може не бути.

У такому випадку потрібно:

📌 провести кадастрову зйомку;
📌 виготовити технічну документацію;
📌 встановити або відновити межі ділянки;
📌 внести відомості до Державного земельного кадастру;
📌 отримати витяг з ДЗК.

---

Що потрібно перевірити перед купівлею земельної ділянки

Перед підписанням договору покупцю варто не обмежуватись словами продавця. Землю потрібно юридично перевірити.

Рекомендуємо перевірити:

🔎 чи збігається власник у документах та реєстрах;
🔎 чи є кадастровий номер;
🔎 чи внесена ділянка до Державного земельного кадастру;
🔎 чи немає арештів, іпотеки, заборон або податкової застави;
🔎 чи немає судових спорів щодо ділянки;
🔎 чи немає межових спорів із сусідами;
🔎 чи відповідає фактичне використання цільовому призначенню;
🔎 чи немає самочинного будівництва;
🔎 чи оформлені документи на будинок, якщо він розташований на ділянці.

Особливо уважно потрібно перевіряти ділянки, отримані у спадщину, за старими державними актами або ті, на яких розташовані будинки без документів.

---

Якщо на земельній ділянці є будинок

Якщо на земельній ділянці знаходиться житловий будинок, дача, господарські будівлі або інша нерухомість, потрібно перевірити документи і на ці об’єкти.

⚠️ Не можна безпечно купити землю, якщо на ній є неоформлений будинок або самочинне будівництво.

У таких випадках перед угодою може знадобитися:

🏠 виготовлення технічного паспорта;
🏠 реєстрація права власності на будинок;
🏠 узаконення реконструкції або самочинного будівництва;
🏠 внесення об’єкта до Державного реєстру речових прав.

---

Оцінка земельної ділянки та ціна договору

Для укладення договору купівлі-продажу землі зазвичай проводиться грошова оцінка земельної ділянки.

Ціна в договорі має бути погоджена сторонами, але нотаріус також враховує вимоги щодо оподаткування та оцінки. Витрати на нотаріуса, податки, збори та оцінку сторони можуть розподілити між собою за домовленістю.

Щоб уникнути конфліктів, краще заздалегідь письмово узгодити:

💰 ціну продажу;
💰 хто сплачує послуги нотаріуса;
💰 хто оплачує оцінку;
💰 хто сплачує податки та збори;
💰 порядок передачі коштів.

---

Згода другого з подружжя

Якщо продавець або покупець перебуває у шлюбі, нотаріус може вимагати нотаріально посвідчену згоду другого з подружжя.

Це стосується як продажу, так і купівлі земельної ділянки, якщо майно або кошти можуть належати до спільної сумісної власності подружжя.

---

Чому не варто використовувати випадковий шаблон договору

В інтернеті можна знайти багато зразків договорів купівлі-продажу землі, але вони часто застарілі або не враховують конкретну ситуацію.

❌ У шаблоні може не бути актуальних положень.
❌ Може бути неправильно зазначене цільове призначення.
❌ Можуть бути відсутні важливі гарантії продавця.
❌ Не завжди враховується наявність будинку, оренди, арешту чи спадкових нюансів.
❌ Помилка в кадастровому номері або площі може створити серйозні проблеми.

Договір купівлі-продажу земельної ділянки має готуватися під конкретну ділянку, документи та домовленості сторін.

ДОГОВІРКУПІВЛІ-ПРОДАЖУ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ

Місто Київ, двадцять сьоме червня дві тисячі двадцять шостого року

Ми, ПІБ_________, ідентифікаційний №_______, що проживає: м. Київ вул.____________, іменована далі як “ПРОДАВЕЦЬ”, таПІБ_________, ідентифікаційний №_________, що проживає: м. Київ вул.________, іменована далі як “ПОКУПЕЦЬ”, попередньо ознайомлені з вимогами чинного законодавства щодо недійсності угод, перебуваючи при здоровому розумі та ясній пам‘яті, діючи добровільно, без будь-якого примусу як фізичного так і морального, повністю розуміючи значення своїх дій, уклали цей договір про таке:

1. ПРОДАВЕЦЬ передає, а ПОКУПЕЦЬ приймає у власність належну ПРОДАВЦЮ земельну ділянку площею ________га, що розташована за адресою: м.Київ вул.________ №______(_______), кадастровий номер земельної ділянки _________________.

2. Цільове призначення земельної ділянки – для будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд.

3. Земельна ділянка, що відчужується належить ПРОДАВЦЮ на підставі Державного акта на право власності на земельну ділянку серія _______, виданого Київським міським управлінням земельних ресурсів ________ року та зареєстрованого в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі за №___________.

4. Земельна ділянка відчужується без зміни її цільового призначення.

5. Експертна грошова оцінка земельної ділянки, згідно зі звітом про експертну грошову оцінку земельної ділянки, виконаним ________року „________” становить ______(_____)гривень.

6 Продаж вчинено за ______(_______) гривень які ПОКУПЕЦЬ передав ПРОДАВЦЮ, а ПРОДАВЕЦЬ отримав особисто до підписання цього договору. На час підписання цього договору сторони не мають одна до одної жодних претензій щодо проведення розрахунків.

7. ПРОДАВЕЦЬ свідчить, що:

• Незастережних недоліків, які значно знижують цінність або можливість використання за цільовим призначенням зазначеної в цьому договорі земельної ділянки, немає;
• Від ПОКУПЦЯ не приховано обставин, які мають істотне значення;
• До укладення цього договору земельна ділянка іншим особам не відчужена;
• Земельна ділянка під забороною (арештом) та у заставі, в податковій заставі, оренді, не перебуває. Відсутність заборони на відчуження земельної ділянки, що є предметом цього договору, підтверджується довідкою, виданою з Єдиного реєстру заборон відчуження об’єктів нерухомого майна приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ПІБ______ ______року №_______.
• Земельна ділянка як внесок до статутного капіталу юридичних осіб не передана;
• Щодо земельної ділянки відсутні судові спори;
• Самовільного будівництва на земельній ділянці немає;
• Внаслідок продажу земельної ділянки не буде порушено прав та законних інтересів інших осіб, в т. ч. неповнолітніх, малолітніх, непрацездатних дітей та інших осіб, яких ПРОДАВЕЦЬ зобов‘язаний утримувати;
• Земельна ділянка є вільною від будь-яких майнових прав і претензій третіх осіб.
• Договір не укладається під впливом тяжкої для ПРОДАВЦЯ обставини.

8. Власник земельної ділянки має право: самостійно господарювати на земельній ділянці; продавати або іншим шляхом відчужувати земельну ділянку, передавати її в оренду, заставу, у спадщину; споруджувати будівлі, проводити добудови відповідно до цільового призначення земельної ділянки з урахуванням вимог діючого законодавства; на відшкодування збитків у випадках, передбачених законом.

9. Власник земельної ділянки зобов‘язаний: забезпечувати використання земельної ділянки за цільовим призначенням; додержуватись вимог законодавства про охорону довкілля; своєчасно сплачувати земельний податок; не порушувати прав власників суміжних земельних ділянок та землекористувачів; зберігати корисні властивості землі; дотримуватись правил добросусідства; своєчасно надавати відповідним органам виконавчої влади та місцевого самоврядування дані про стан і використання земельної ділянки у порядку, встановленому законом.

10. Сторони підтверджують, що:

• Вони не визнані недієздатними чи обмежено дієздатними;
• Укладання договору відповідає їх інтересам;
• Волевиявлення є вільним і усвідомленим і відповідає їх внутрішній волі;
• Умови договору зрозумілі і відповідають реальній домовленості сторін;
• Договір не приховує іншого правочину і спрямований на реальне настання наслідків, які обумовлені у ньому.

11. Всі спори, які можуть виникнути з даного договору, вирішуються шляхом переговорів між сторонами, а у разі неможливості вирішення спорів шляхом переговорів – у судовому порядку відповідно до чинного законодавства України.

12. Сторони несуть матеріальну відповідальність за невиконання або неналежне виконання умов цього договору. Сторона, яка порушила свої зобов‘язання за цим договором, повинна усунути ці порушення.

13. Витрати, пов’язані з нотаріальним посвідченням цього договору сторони несуть в рівних частинах.

14. Зміст ст.ст.61, 90, 120, 125, 126, 131, 132, 140, 158, 167, 210, 211 Земельного Кодексу України, ст.ст. 229-231, 233-235,368,375,376,378, 657 Цивільного Кодексу України, ст.89 Водного кодексу України, ст. 60, 65, 74 Сімейного Кодексу України сторонам нотаріусом роз`яснено.

15. Право власності на земельну ділянку, згідно ст.125 Земельного Кодексу України, виникає після одержання її власником документа, що посвідчує право власності на земельну ділянку та його державної реєстрації. Цей договір є підставою для видачі новому власнику Державного акта на право приватної власності на землю.

16. Цей договір складено та посвідчено в двох примірниках, один з яких залишається на зберіганні в справах приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу ПІБ_____, другий видається ПОКУПЦЮ.

Підписи:

Продавець: ________________________________________________________

Покупець: ________________________________________________________

(ПОСВІДЧУВАЛЬНИЙ НАПИС НОТАРІУСА)

---

Як допомагає «Бровар Юст»

Юридична компанія «Бровар Юст» супроводжує угоди із землею від першої перевірки до підписання договору.

Ми допоможемо:

✅ перевірити документи на земельну ділянку;
✅ перевірити кадастровий номер і дані ДЗК;
✅ перевірити право власності, арешти, іпотеки, заборони;
✅ проаналізувати ризики для покупця або продавця;
✅ підготувати документи для нотаріуса;
✅ супроводити укладення договору купівлі-продажу;
✅ допомогти з техпаспортом, кадастром, реєстрацією права власності.

---

Висновок

Договір купівлі-продажу земельної ділянки — це серйозна юридична дія, де важлива кожна деталь: кадастровий номер, документи, реєстри, оцінка, згода подружжя, наявність будинку та відсутність обтяжень.

Щоб не втратити гроші та не отримати проблемну ділянку, перед угодою краще провести юридичну перевірку.

Звертайтесь до “Бровар Юст” — ми допоможемо безпечно оформити купівлю або продаж земельної ділянки.

---

Контакти Бровар Юст

Юридична компанія “Бровар Юст”
📍 м. Бровари, вул. Героїв України, 20, офіс 153, 2 поверх
📞 +38 (063) 109-39-71
📞 +38 (066) 596-76-42
📧 brovarjust@gmail.com
🌐 brovarjust.com.ua

---

FAQ

Чи можна продати земельну ділянку без кадастрового номера?

Ні. Для продажу земельна ділянка повинна мати кадастровий номер і бути внесена до Державного земельного кадастру.

Хто посвідчує договір купівлі-продажу землі?

Договір посвідчує нотаріус. Після підписання нотаріус реєструє право власності покупця в Державному реєстрі речових прав.

Чи потрібно перевіряти землю перед купівлею?

Так. Потрібно перевірити право власності, кадастр, арешти, іпотеку, судові спори, цільове призначення та наявність будівель.

Чи потрібна згода чоловіка або дружини?

У багатьох випадках так. Якщо сторона перебуває у шлюбі, нотаріус може вимагати нотаріальну згоду другого з подружжя.

Чи можна купити землю, якщо на ній є неоформлений будинок?

Це ризиковано. Перед угодою потрібно перевірити документи на будинок і за потреби оформити право власності або узаконити будівництво.